집을 팔고 새 집으로 들어가는 날에는 이상하게 돈이 한꺼번에 움직인다.
아침에는 기존 집을 산 사람에게 잔금을 받고, 그 돈으로 남아 있던 주택담보대출을 갚는다. 몇 시간 뒤에는 내가 새 집 매도인에게 다시 잔금을 보내야 한다.
처음에는 단순하게 생각했다.
“우리 집 팔아서 받은 돈에 새로 받을 대출만 더하면 되는 거 아닌가?”
근데 계약 날짜가 가까워질수록 계산할 게 계속 나왔다.
기존 대출을 갚고 실제 얼마가 남는지, 새 주담대는 얼마까지 가능한지, 취득세와 중개보수는 얼마인지, 이사비는 따로 얼마나 있어야 하는지까지.
막상 하나씩 적어보니까 집값 차액만 계산해서는 안 되겠더라.
그래서 나는 매도금액부터 시작하지 않고, 새 집 잔금일에 필요한 돈에서 거꾸로 계산했다.
새 집 잔금에서 거꾸로 빼보니 계산이 쉬웠다
나는 처음에 기존 집을 얼마에 팔았는지부터 계산했다.
그런데 그렇게 하니까 자꾸 헷갈렸다.
그래서 반대로 해봤다.
새 집 잔금으로 3억 원이 필요하다면 먼저 3억을 적는다. 그다음 새로 받을 주담대와 기존 집을 팔고 실제 남는 돈을 하나씩 빼는 식이다.
| 먼저 볼 돈 | 예시 | 확인할 부분 |
|---|---|---|
| 새 집 잔금 | 3억 원 | 계약금 제외 금액 |
| 신규 주담대 | 1억8천만 원 | 실제 예상 승인금액 |
| 기존 집에서 남는 돈 | 1억 원 | 기존 대출 상환 후 금액 |
| 내가 준비할 현금 | 2천만 원 + 부대비용 | 잔금 전에 준비 |
집을 3억에 팔았다고 3억이 생기는 건 아니었다
여기에서 한 번 더 착각하기 쉬운 부분이 있다.
기존 집이 3억 원에 팔렸다고 해서 새 집에 쓸 수 있는 돈이 3억 원은 아니다.
살던 집에 주택담보대출이 1억5천만 원 남아 있다면 그 돈부터 갚아야 한다.
근데 말이죠. 딱 원금만 갚는 것도 아니다.
잔금일까지 발생한 이자가 있을 수 있고, 대출 상품이나 대출받은 시기에 따라 중도상환수수료가 남아 있을 수도 있다.
“○월 ○일에 전액 상환하면 원금, 당일 이자, 중도상환수수료까지 총 얼마가 필요한가요?”
은행에서 알려준 금액을 잔금표에 그대로 적으면 된다.
기존 집을 얼마에 파느냐보다 대출을 다 갚고 나서 얼마가 남느냐를 보는 게 훨씬 중요했다.
새 집 계약 전에 대출부터 알아봤다
집을 내놓으면서 대출도 같이 알아봤다.
처음에는 대출 상담을 한두 군데만 하면 된다고 생각했는데 은행마다 조건이 조금씩 달랐다.
금리도 달랐고 받을 수 있는 금액도 차이가 있었다.
여기에 스트레스 DSR도 들어간다.
앞으로 금리가 오를 가능성까지 반영해서 대출한도를 계산하는 방식이다. 실제 내가 내는 주담대 금리에 스트레스 금리가 그대로 더해진다는 뜻은 아니다.
이게 왜 중요하냐면요.
나는 2억 정도는 나오겠지 생각했는데 실제 은행 심사에서는 그것보다 적게 나올 수도 있기 때문이다.
새 집 계약금을 이미 보낸 뒤 대출이 부족하다는 걸 아는 것과 계약 전에 아는 건 완전히 다르다.
그래서 집값을 정하기 전에 내가 실제로 받을 수 있는 주담대 예상액부터 확인하는 게 낫다.
잔금만 맞추면 끝인 줄 알았는데 부대비용이 남았다
잔금표를 한 번 만들어놓고 “이제 됐다” 싶었다.
알고 보니 아직 끝이 아니었다.
새 집을 사면 취득세가 있고, 매도·매수 부동산 중개보수도 생긴다. 법무사 비용과 등기 관련 비용, 이사비도 따로 잡아야 한다.
| 잔금 외 비용 | 미리 확인할 부분 |
|---|---|
| 취득세 | 예상 세액 |
| 중개보수 | 매도·매수 각각 정산금액 |
| 법무·등기비 | 법무사 예상 견적 |
| 이사비 | 계약금·잔금 지급 일정 |
각각 놓고 보면 잔금보다 작은 돈이라 대충 넘어가기 쉽다.
근데 여러 개를 더하면 생각보다 금액이 커진다.
그래서 나는 아예 집 잔금에 들어갈 돈과 부대비용을 따로 계산했다.
같은 날 매도·매수라면 총액보다 시간이 더 중요했다
이건 실제로 준비하면서 알게 된 부분이다.
계산기로는 돈이 딱 맞아도 기존 집 잔금이 아직 안 들어왔다면 그 순간에는 새 집 잔금을 보낼 돈이 없다.
그러니까 총액만 맞는다고 끝나는 게 아니었다.
돈이 들어오는 시간과 나가는 시간까지 맞아야 했다.
↓
기존 주담대 상환
↓
기존 집에서 실제 남는 돈 확인
↓
신규 주담대 실행
↓
새 집 잔금 지급
실제 진행 방식은 은행이나 법무사, 거래 상황에 따라 달라질 수 있다.
그래서 잔금일 전에 부동산과 대출 담당자에게 돈이 어떤 순서로 움직이는지 한 번 물어보면 머릿속이 훨씬 정리된다.
억 단위 돈을 보내는데 이체한도를 안 봤다면?
아, 그리고 하나 더.
평소에는 이체한도를 신경 쓸 일이 거의 없다.
그런데 잔금일에는 상황이 다르다.
한 번에 수천만 원이나 억 단위 금액을 보낼 수도 있는데 평소 1회 이체한도가 그대로라면 송금이 안 될 수 있다.
✓ 1회 이체한도
✓ 1일 이체한도
✓ OTP·모바일 OTP 상태
✓ 타행 고액송금 가능 여부
✓ 추가 본인인증 여부
모바일 OTP를 사용한다고 해서 모든 은행에서 무조건 같은 금액까지 보낼 수 있는 것도 아니다.
나는 이런 건 잔금 당일 확인할 일이 아니라고 생각한다.
같은 날 두 집이 겹치면 일시적 2주택은?
이 부분도 처음에는 신경이 쓰였다.
기존 집을 파는 날 새 집까지 취득하면 순간적으로 집이 두 채가 되는 것 아닌가 싶었다.
일시적 2주택은 일정 요건을 갖추면 취득세 중과에서 제외될 수 있지만 “같은 날이니까 무조건 괜찮겠지”라고 생각하는 건 위험하다.
주택 취득 시점이나 기존 집 처분 여부 등 당시 적용되는 조건을 확인해야 하기 때문이다.
혹시나 해서 하는 말인데 이건 세금이라 금액이 크다.
다시 한다면 계약서보다 잔금표를 먼저 만들 것 같다
처음에는 좋은 집을 고르는 게 제일 어려운 줄 알았다.
막상 집을 사고팔아 보니까 계약이 끝난 뒤부터는 돈 계산이 더 신경 쓰였다.
기존 집을 팔고 실제 얼마가 남는지, 신규 주담대는 얼마가 나오는지, 새 집 잔금은 얼마인지, 부대비용까지 더하면 내가 현금으로 얼마를 보태야 하는지.
이 네 가지가 맞아야 잔금일이 굴러간다.
사실 이게 핵심이다.
새 집 잔금에서 거꾸로 빼보자.
나는 이 방식으로 계산하니까 훨씬 이해하기 쉬웠다.
잔금일 직전에 몇천만 원이 부족하다는 걸 알게 되면 선택지가 많지 않다.
그래서 계약하기 전에 대출 가능액과 현재 적용되는 주담대 조건까지 한 번은 확인해보는 편이 낫다.
잔금일 직전에 대출이 생각보다 적게 나온다는 걸 알면 그때는 선택지가 많지 않다.
계약하기 전에 한 번 확인해보세요.