전세나 월세 계약을 앞두고 등기부등본을 처음 열어보면 생각보다 당황스럽다.
표제부, 갑구, 을구라는 말부터 익숙하지 않고, 근저당이나 채권최고액 같은 단어가 나오기 시작하면 괜히 더 겁이 난다.
나도 처음엔 부동산에서 “별문제 없어요”라는 말을 듣고 그냥 넘어갈까 싶었다.
근데 말이죠, 막상 몇 년 동안 모은 보증금이 들어가는 계약이라고 생각하니 직접 한 번은 확인해야겠다는 생각이 들었다.
등기부등본을 확인했다면 잔금 당일 돈이 움직이는 순서도 미리 알아두는 게 좋습니다.
부동산 잔금 순서 확인하기표제부에서는 주소부터 맞춰봤다
내가 가장 먼저 확인한 건 표제부였다.
표제부에는 부동산의 소재지와 건물에 대한 기본 정보가 적혀 있다.
쉽게 말하면 내가 지금 계약하려는 집이 서류에 적힌 바로 그 집이 맞는지 확인하는 단계다.
아파트라면 동과 호수를 보고, 다세대나 연립주택이라면 계약서에 적힌 주소와 등기부 내용을 한 글자씩 비교해보는 편이 좋다.
막상 해보니까 별거 아닌 것 같았는데, 주소가 정확히 맞는 걸 확인하고 나니 이상하게 마음이 조금 놓였다.
갑구에서는 집주인과 가압류 기록을 확인한다
갑구는 소유권과 관련된 내용을 보는 곳이다.
여기서 가장 먼저 볼 건 현재 소유자다.
계약하려는 사람과 등기부에 적힌 소유자가 같은지 확인하고, 계약할 때는 신분증과도 맞춰봐야 한다.
솔직히 말하면 이름만 같으면 끝인 줄 알았다.
그런데 갑구에는 소유자뿐 아니라 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 기록도 나타날 수 있다.
| 확인 내용 | 뜻 | 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 소유자 | 현재 부동산 명의자 | 계약 상대방과 일치 여부 |
| 가압류 | 채무 때문에 재산을 임시로 묶어둔 상태 | 채무 관계 추가 확인 |
| 가처분 | 처분 등을 제한하는 법적 조치 | 계약 전 원인 확인 |
| 신탁등기 | 신탁회사로 소유권이 이전된 상태 | 신탁원부·임대권한 확인 |
특히 신탁등기는 그냥 지나치면 안 된다.
갑구의 소유자가 개인 집주인이 아니라 신탁회사로 되어 있다면 실제로 누가 임대할 권한을 갖고 있는지부터 확인해야 한다.
아, 그리고 하나 더. 이럴 때는 신탁원부도 함께 확인해야 한다.
을구에서 근저당 채권최고액을 보는 이유
내가 가장 오래 들여다봤던 곳은 을구였다.
을구에는 근저당권이나 전세권처럼 소유권 이외의 권리가 기록된다.
처음에는 근저당이라는 단어만 봐도 괜히 불안했다.
쉽게 말하면 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸을 때 금융기관 등이 확보해 놓은 담보권이다.
그리고 여기서 실제로 눈에 들어오는 숫자가 바로 채권최고액이다.
근데 여기서 하나 알아둘 게 있다. 채권최고액이 현재 남아 있는 실제 대출금과 똑같다는 뜻은 아니다.
담보로 잡아둔 최고 한도를 표시한 금액이라고 보면 된다.
근저당과 내 보증금을 같이 계산해봤다
예를 들어 매매 시세가 3억 원인 집이라고 해보자.
- 매매 시세 : 3억 원
- 채권최고액 : 1억 2,000만 원
- 내 전세보증금 : 8,000만 원
- 두 금액의 합 : 2억 원
시세의 70%를 단순 참고선으로 잡으면 2억 1,000만 원이다.
이 사례에서는 채권최고액과 내 보증금을 합한 2억 원이 그 안에 들어온다.
이게 왜 중요하냐면요, 경매에 넘어갔을 때 실제 낙찰가는 지역이나 주택 종류에 따라 달라질 수 있기 때문이다.
다가구주택이라면 다른 세입자의 선순위 보증금도 함께 고려해야 한다.
숫자로 직접 계산해보니 근저당이라는 단어만 보고 겁먹을 때보다 상황이 훨씬 구체적으로 보였다.
말소된 등기 기록도 한 번은 봐야 한다
등기부에서는 현재 살아 있는 권리만 보는 게 아니라 과거 기록도 한번 살펴보는 게 좋다.
특히 임차권등기 기록이 있었다면 그냥 줄이 그어져 있다는 이유만으로 넘기지는 않았다.
임차권등기는 세입자가 이사를 나간 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 신청할 수 있는 제도다.
알고 보니 이런 기록이 있었다면 이전 세입자의 보증금 반환 과정에서 무슨 일이 있었는지 한 번 더 확인해볼 필요가 있었다.
기록만 보고 문제 있는 집주인이라고 단정할 수는 없다.
그래도 큰돈이 오가는 계약이라면 HUG 안심전세 관련 서비스 등을 이용해 한 번 더 교차 확인하는 편이 마음은 훨씬 편하다.
등기부등본은 계약 전에 한 번만 보면 될까?
처음에는 계약 전에 한 번만 확인하면 끝이라고 생각했다.
근데 막상 계약 일정을 보니까 계약금 지급일부터 잔금일까지 시간이 꽤 남아 있었다.
그 사이에 새로운 근저당이나 다른 권리가 생길 수도 있다.
그래서 나는 세 번 확인하는 흐름으로 기억해두는 게 가장 편했다.
| 확인 시점 | 볼 내용 |
|---|---|
| 계약금 전 | 소유자·근저당·가압류 등 기본 권리관계 |
| 잔금 직전 | 계약 이후 새로 들어온 등기 여부 |
| 전입신고 이후 | 추가 권리변동 최종 확인 |
사실 이게 핵심인데, 잔금 직전 확인은 꼭 챙기는 게 좋다.
계약할 때 문제가 없었다고 해서 잔금일까지 그대로라는 보장은 없기 때문이다.
계약서 특약도 같이 확인했다
등기부를 확인했다면 계약서 특약도 같이 챙겨보는 게 좋다.
예를 들어 임대인이 잔금 지급과 임차인의 대항력 취득에 필요한 기간 동안 새로운 근저당권 등을 설정하지 않는다는 내용을 넣는 방식이다.
특약은 집마다 상황이 다르기 때문에 문구를 그대로 복사하기보다는 실제 권리관계를 보고 조정하는 편이 낫다.
등기부등본 보는법, 이것만 기억해도 훨씬 낫다
처음 등기부등본을 열었을 때는 한자와 숫자밖에 안 보였다.
근데 하나씩 나눠서 보니 결국 체크할 건 생각보다 많지 않았다.
표제부 → 계약하려는 집의 주소 확인
갑구 → 현재 소유자와 소유권 관련 기록 확인
을구 → 근저당과 채권최고액 확인
잔금 직전 → 새로 생긴 권리변동 다시 확인
부동산에서 괜찮다고 말해주는 것과 내가 직접 확인해보는 건 느낌이 꽤 달랐다.
몇 년 동안 모은 보증금이 들어가는 계약이라면 적어도 한 번은 직접 보는 게 낫다.
아, 그리고 하나 더.
등기부가 깨끗하다고 해서 계약 준비가 완전히 끝난 건 아니다.
실제 매매 시세와 선순위 권리, 보증보험 가입 가능 여부까지 같이 확인해야 위험을 조금 더 줄일 수 있다.
등기부등본 확인이 끝났다면 잔금 당일 순서까지 미리 봐두면 계약할 때 훨씬 덜 당황합니다.
잔금 계산 순서 확인하기